LES COURTIERS EN PRET HYPOTHECAIRE

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Le prêt hypothécaire peut-il être une alternative au prêt relais ?

La question paraît surprenante, et pourtant, il existe des situations où Atipa propose un prêt hypothécaire qui ressemble étrangement à un prêt relais. Exemples choisis.

Prêt hypothécaire et prêt relais : rappel

Comme vous le verrez largement sur notre site, un prêt hypothécaire est un prêt octroyé par une banque ou un organisme de crédit, dont la particularité est qu'elle prend une garantie (l'hypothèque en général) pour prévenir le risque de défaillance des emprunteurs.

La particularité du prêt hypothécaire dit pur, est que l'objet du prêt peut être indépendant du bien pris en garantie. On parle de prêt "non affecté". Par exemple, vous pouvez financer un rachat de crédit, un bâteau ... ou des frais de succession en prenant une hypothèque sur votre résidence principale.

Un prêt relais vous permet d'acheter un bien immobilier sans en avoir vendu un autre. Typiquement, il facilite le changement de résidence principale. Notons que le prêt relais est "affecté", c'est à dire qu'il sert à financer un objet bien précis (l'achat de la nouvelle résidence principale).

Au niveau des remboursements mensuels, il existe une très grande différence entre un prêt hypothécaire et un prêt relais :
  • avec un prêt hypothécaire, vous payez chaque mois une mensualité qui contient une partie d'intérêts et une partie de capital qui va permettre d'amortir le prêt, c'est à dire de "grignotter" le montant restant du prêt, jusqu'à l'amener à 0.
  • avec un prêt relais, vous payez chaque mois soit seulement les intérêts, soit rien. Une fois que votre bien immobilier sera vendu, vous rembourserez l'intégralité du prêt en une fois.

Notons qu'ici, nous ne parlons pas de l'assurance du prêt qui est toujours due (sauf dans le cas d'un prêt hypothécaire cautionné).

Le paiement des droits de succession avec un prêt hypothécaire

Monsieur et Madame X, 66 ans, viennent d'hériter d'un bien immobilier du cousin de Monsieur X estimé à 170.000 €. Les droits de succession sur ce bien sont particulièrement important car le lien de parenté est éloigné.

Monsieur et Madame X ne souhaitent pas vendre le bien immédiatement pour régler les droits de succession car la succession intervient au plus bas du cycle immobilier. Ce bien valait plus de 210.000 € avant la crise, et il est dommage de "perdre" 40.000 €, bien-sûr hypothétiques car les deux estimations ne reflèteront pas forcément le prix de vente effectif.

Comment faire pour financer ces droits de succession ? Il aurait été judicieux de solliciter un prêt relais d'une durée de 3 ou 4 ans, mais d'une part Monsieur et Madame X ne veulement pas entendre parler du prêt relais, et d'autre part, il n'existe pas de prêt relais d'une si grande durée.

La solution est de souscrire un prêt hypothécaire en prenant en garantie ce bien immobilier. Plusieurs types de solutions existent. Par exemple, compte tenu de l'âge des emprunteurs, il faut privilégier le prêt hypothécaire sans assurance : le prêt hypothécaire cautionné. L'inconvénient de ce prêt hypothécaire est qu'il faudra chaque mois en assumer les mensualités.

Il existe une deuxième solution toujours basée sur un prêt hypothécaire, mais où Monsieur et Madame X ne vont rembourser que les intérêts tous les mois, voire rien du tout. On voit que dans ce cas, le prêt hypothécaire fonctionne un peu comme le prêt relais. Attention, ce type de prêt est réservé à des emprunteurs solides financièrement.

Vous pouvez trouver sur notre site de plus amples informations sur le prêt hypothécaire et la succession.

Le prêt hypothécaire comme "accompagnateur de la retraite"

Monsieur A, 58 ans, bénéficiera de sa retraite dans 4 ans. Il souhaite néanmoins améliorer son quotidien et réaliser une donation à ses enfants.

Ici également, sous réserve de la vente de sa résidence principale dans 4 ans, il est possible de trouver un prêt où seuls les intérêts seront à régler chaque mois, voire aucune mensualité en dehors de l'assurance.

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