Le rachat de soulte avec un prêt hypothécaire

Une soulte est une somme d'argent qu'une personne règle pour compenser l'excédant de valeur du ou des biens qu'il reçoit à l'occasion d'un échange, ou à l'occasion du partage d'une indivision.

Par extension, le rachat de soulte est le moyen de financer la soulte. L'objet du financement est un bien immobilier, ou une quote-part d'un bien.

Avec une hypothèque sur votre bien, la banque acceptera de vous octroyer un prêt hypothécaire. Notons que pour le prêt hypothécaire classique et rechargeable, vous devez pouvoir assumer les mensualités de votre prêt hypothécaire (cf. notre rubrique Taux d'endettement).

Il est plus fréquent de réaliser un rachat de soulte avec un prêt immobilier classique qu'avec un prêt hypothécaire.

ATIPA est également spécialisé en prêt immobilier, d'ailleurs notre métier historique. Vous trouverez plus de détails sur notre site dédié au prêt immobilier, et en particulier notre page liée au rachat de soulte.

Pour réaliser votre rachat de soulte avec un prêt hypothécaire, deux d'entre eux sont adaptés. Le prêt hypothécaire classique, et le prêt hypothécaire cautionné, réservé aux seniors.

Le prêt viager hypothécaire est également possible, mais il engendre en général des coûts déraisonnables.

Monsieur et Madame X ont entamé une procédure de divorce. Ils sont propriétaires en indivision d'une maison achetée en 2001 au prix de 180.000 €. Le financement a été réalisé par un prêt immobilier d'un montant initial de 150.000 €. Dans 4 mois, date à laquelle le divorce devrait être prononcé, il restera 60.000 € à rembourser sur le prêt immobilier. La maison a été estimée par plusieurs professionnels (agents immobiliers et notaires) au prix de 260.000 €.

Madame X possède une maison en Bretagne issue d'une donation (elle lui appartient en propre) d'une valeur de 300.000 €. Il ne reste aucun prêt sur ce bien.

L'acte liquidatif mentionne que la maison deviendra la pleine propriété de Madame X. Monsieur X recevra alors la somme de 130.000 € (260.000 € / 2), moins la moitié de ce qu'il lui reste à rembourser sur le prêt, donc moins 30.000 €. Monsieur X touchera donc 100.000 €.

Le rachat de soulte de Madame X consistera à financer le dû à Monsieur X et également les 60.000 € restant à rembourser sur le prêt actuel (ou encore la moitié de la maison, soit 130.000 €, plus la moitié du capital restant à rembourser sur le prêt immobilier, soit 30.000 €, ce qui revient au même). Le montant du rachat de soulte est donc de 160.000 €.

Notons que le calcul du rachat de soulte ne tient pas compte ni du montant initial de la maison, ni du montant initial du prêt immobilier.

ATIPA propose à Madame X un prêt hypothécaire de 160.000 €, l'hypothèque étant prise sur la maison de Bretagne.

D'une durée de 25 ans, il permettra à Madame X de réaliser le rachat de soulte, et ainsi prendre la pleine propriété de la résidence principale, tout en conservant également la pleine propriété de la maison de Bretagne.

Suite à un décès, Monsieur X et Madame Y héritent de

• un appartement en Normandie estimé à 100.000 € sans prêt
  
• un appartement dans le Var estimé à 200.000 € sans prêt
  
• une maison de famille en Charente estimée à 500.000 €, sur laquelle il reste un prêt de 100.000 €
  

Monsieur X souhaite acquérir l'appartement en Normandie et Madame Y l'appartement dans le Var. Madame Y doit donc donner 50.000 € à Monsieur X, montant de la soulte.

En plus du rachat de la soulte avec le prêt hypothécaire, les héritiers souhaitent dégager une trésorerie pour payer les droits de succession et investir.

ATIPA propose à Monsieur X et Madame Y un prêt hypothécaire de 200.000 €, qu'ils se partageront pour moitié. L'hypothèque est prise sur la maison de Charente.

Ainsi :

• Madame Y donnera 50.000 € à Monsieur X, et placera 25.000 € sur un contrat d'assurance vie. Les 25.000 € restants serviront notamment à financer les droits de succession
• Monsieur X, qui touchera donc 150.000 €, va réaliser un investissement immobilier de 200.000 € avec un prêt immobilier in fine.