Investissez en nue-propriété avec un prêt hypothécaire

L’immobilier locatif devrait à nouveau canaliser l’épargne des Français. Neuf, ancien, Robien, Borloo, loueur en meublé… l’offre étoffée doit désormais compter avec l’investissement en nue-propriété. Ce schéma, mis en place par le promoteur Perl il y a une dizaine d’années avec l’appui des pouvoirs publics, permet à l’acquéreur de constituer un patrimoine en vue de sa retraite, en faisant du logement social. Qui plus  est, sans courir de risque locatif, ni supporter les charges qui incombent aux propriétaires.

De leur côté, les communes tirent de ce partenariat public-privé la possibilité d’offrir des logements sociaux dans des zones où le bailleur social ne pourrait pas aller, notamment en région parisienne. Dans ce schéma, le particulier fait l’acquisition d’un bien en nue-propriété, tandis que l’usufruit revient, pendant une durée de 15 à 20 ans, à un bailleur institutionnel qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. Sur le plan financier, le mécanisme présente l’avantage de réduire le coût de l’acquisition puisque le nu-propriétaire ne paiera son acquisition que 50 % à 60 % de la valeur totale du bien et deviendra pleinement propriétaire au terme de l'usufruit. Cette sorte de décote lui permet d’investir en centre ville ou dans des surfaces inaccessibles au prix fort.

Fiscalement, le placement est, le temps de l’usufruit, mieux que neutre. Non seulement la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), mais les intérêts d’emprunt sont admis au passif de l’ISF. Enfin, ces mêmes dettes sont imputables sur les autres revenus fonciers perçus par l’acquéreur. La loi de finances rectificative pour 2008 vient de préciser cette règle, en posant la condition que l’usufruitier bailleur soit un HLM. Au dénouement, le terme de l’usufruit met fin au bail, et le nu-propriétaire doit récupérer son bien, libre. Selon Frédéric Goulet, cofondateur de PERL, l’investissement est sécurisé car "le contrat prévoit que le bailleur indemnise le nu-propriétaire sur la base du marché libre, si le bien est toujours occupé à la fin de l’usufruit".

Selon les statistiques, "84 % des Français sont éligibles aux logements sociaux, or on ne peut pas dire que la même proportion de locataires présente un risque locatif, poursuit-il. De plus, les locataires les logements en usufruit ne sont pas les plus fragiles". Il est vrai qu’en ce domaine, on manque de visibilité car les premiers débouclages du promoteur n’interviendront pas avant 2021.