Un prêt hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou un organisme de crédit, garanti par une hypothèque. Si l'objet de votre crédit est l'achat d'un bien immobilier et que l'hypothèque est prise sur ce bien, alors on parle de prêt immobilier garanti par une hypothèque.

Mais l'intérêt du prêt hypothécaire est ailleurs. Il a été conçu pour rendre liquide un patrimoine immobilier et ainsi financer "tout objet". Par exemple, un rachat de crédits, une donation, un investissement financier, un bien immobilier à l'étranger...

La banque qui vous octroiera le prêt hypothécaire demandera le plus souvent une hypothèque de premier rang, ce qui suppose soit qu’il n’y ait plus de crédit en cours sur le bien, soit que la banque rachète les crédits en cours. Certaines banques hypothécaires acceptent de passer en second rang, c'est à dire de conserver le prêt actuel qui possède déjà une hypothèque ou une autre garantie sur le bien immobilier, mais ces organismes sont assez rares.

Notons que le prêt hypothécaire permet également d’étaler la durée restante du prêt en cours, et donc d’en diminuer la mensualité.

Le terme prêt hypothécaire définit, dans notre langage courant, la possibilité de réaliser un prêt non lié au bien immobilier objet de l'hypothèque, sous réserve que la banque prenne une garantie sur un bien immobilier.

Le mot prêt hypothécaire est à lui-seul réducteur et trompeur, car la banque ou l'organisme de crédit peut proposer une autre garantie. Elle évite les tracas de l'hypothèque (passage chez un notaire...) et d'autres frais (main levée...).

Appelée caution bancaire en général, elle acceptera de garantir votre crédit si votre dossier entre dans ses critères d'acceptation (endettement, marge hypothécaire, tenue des comptes...).

En cas de défauts répétés de paiement de votre prêt hypothécaire, la banque fera "jouer" la garantie, et vous subirez globalement les mêmes conséquences qu'avec une hypothèque traditionnelle.

Comme vous le verrez plus bas sur cette page, le montant d'un prêt hypothécaire ne dépend pas que de la valeur du bien. De nombreux critères sont pris en compte :

• la valeur estimée du bien immobilier mis en garantie,
• l’éventuel montant du capital restant à rembourser sur le ou les prêts actuels sur le bien,
• votre profil et votre projet,
• ...

Pour plus de détails sur l'aspect "montant", rendez-vous à notre rubrique Montant du prêt hypothécaire.

Comme on l'a vu plus haut, la grande différence entre un prêt hypothécaire et un prêt immobilier « classique » est que le prêt hypothécaire est, légalement parlant,  non affecté. Cela signifie que vous êtes libres de l’utilisation des fonds : bien immobilier en France ou à l’étranger, camping car, trésorerie, remboursement de dettes…

De nombreux exemples de montages à base de prêt hypothécaires sont donnés dans la rubrique Simulation de crédit hypothécaire.

Dans la pratique, les choses sont un peu plus compliquées. Les lois qui régissent la libre utilisation des fonds percutent les obligations dictées par le droit bancaire, en l'occurence l'aide à la lutte contre l'utilisation frauduleuse de fonds. La conséquence est qu'il est difficile d'emprunter une grosse somme d'argent sans indiquer à la banque sa destination, c'est à dire ce pour quoi il a été demandé.

De plus, la banque s'assurera que les fonds qui vous seront versés ne mettront pas en péril votre capacité de remboursement. Par exemple, si l'objet du prêt est le financement d'une activité professionnelle que vous souhaitez démarrer, et qui nécessite que vous quittiez votre emploi en CDI, il y a fort à parier qu'aucun organisme de crédit ne vous suivra.

Notre métier de courtier en prêt hypothécaire prend ici toute sa quintescence, car il faut parfois dénicher un partenaire bancaire hors de France pour répondre à votre besoin.

Dans un premier temps, et après un entretien qui va permettre de valider votre financement, ATIPA va vous demander de fournir les éléments nécessaires au montage et à la finalisation du prêt hypothécaire auprès de ses partenaires (fiches de salaire, relevés de comptes…).

Une fois le crédit hypothécaire accordé et négocié par ATIPA, nous vous présenterons les différentes solutions de financement, et vous décidez celle qui retient votre attention.

Dans le cas où votre prêt est garanti par une hypothèque, un acte notarié est établi par le notaire afin de lier le prêt au bien immobilier. Le notaire remettra les fonds du prêt hypothécaire lors de la signature de l’acte. Dans le cas d'une caution bancaire, le notaire n'intervient pas et la banque remet les fonds aux différents destinataires (organismes de crédits dans le cas d'un rachat de crédits, vous-même pour une trésorerie, ...)

Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre rubrique sur les étapes de la constitution d'un prêt hypothécaire.

Comme on l'a vu plus haut, un dossier de prêt hypothécaire se constitue quasiment comme un prêt immobilier classique. Il existe une différence cependant. Les organismes qui proposent ces crédits, qui représentent un produit de niche, sont rares sur le marché et ont rarement pignon sur rue. Il devient donc difficile pour vous de faire "le tour des banques".

De plus, la gamme de produits des prêts hypothécaires est très large, et beaucoup d'organismes de crédits possèdent des produits à base de prêt hypothécaire très spécifiques (amortissable, in fine, mixte, avec ou sans différé d'amortissement, avec ou sans assurance, ...). L'analyse et le conseil sont ici des élements fondamentaux. Nous sommes bien loin de la seule recherche du meilleur taux hypothécaire...

Faire appel à un courtier en prêt hypothécaire est de ce fait particulièrement légitime. L'expertise est donc ici fondamentale pour trouver le financement qui vous correspond le mieux.

Les conditions d'attribution d'un prêt hypothécaire prennent en compte globalement plusieurs facteurs.

D'abord, comme tout prêt, l'organisme de crédit va étudier les indicateurs liés à votre dossier : taux d'endettement, reste à vivre, saut de charge... Dans notre jargon, on parle de normes. On dit que "les normes sont respectées" lorsque l'ensemble des critères ont une valorisation acceptable.

Ensuite, et cela constitue une spécificité du prêt hypothécaire, la marge hypothécaire est étudiée. Elle permet à la banque de s'assurer d'une marge de sécurité entre le prêt hypothécaire qu'elle vous octroie, la valeur de votre bien immobilier mis en hypothèque ou en caution, et les prêts restants sur ce bien.

Au delà de ces critères, les solutions à base de prêt hypothécaire sont très larges. Par exemple, même à 75 ans, vous pouvez souscrire un prêt hypothécaire sans assurance avec un prêt hypothécaire cautionné ou un prêt hypothécaire classique. Vous pouvez également (mais cela est compliqué) emprunter une somme d'argent et la rembourser dans plusieurs années, après la vente de votre bien.

Beaucoup de solutions existent. N'hésitez pas à nous contacter pour nous soumettre votre projet.

Les risques du crédit hypothécaire sont "seulement" liés à votre capacité à honorer chaque mois les mensualités de votre prêt. Le premier risque est que le bien immobilier objet de l'hypothèque (ou de la caution) soit vendu de plein droit pour rembourser le capital restant dû.

A ce risque peut s'en ajouter un autre. Dans le cas où la valeur de votre bien est inférieur aux sommes qu'il vous reste à rembourser, même une fois votre bien vendu, vous serez encore redevables d'une créance à la banque. Mais cela ne doit pas arriver car la banque prend une marge de sécurité entre la valeur de votre bien et le montant du prêt qu'elle vous accorde.

Vous pouvez consulter plus de détails sur les risques du prêt hypothécaire.

En dehors des évaluations de risques inhérentes à chaque prêt (endettement, stabilité professionnelle…), les banques ont un devoir de lutte contre l'utilisation frauduleuse de fonds.

Par conséquent, elles demandent très souvent que les clients justifient de l’usage des fonds qui seront débloqués. Par exemple, un devis de travaux, un compromis de vente, ou les prêts à la consommation à rembourser par le prêt hypothécaire.

Le journal officiel du 24 mars 2006 publie la réforme des hypothèques qui fait suite à l'ordonnance sur les droits de sûreté.

Vous pouvez consulter le site de Légifrance pour connaître l'Ordonnance relative aux sûretés, le ministère de l'économie, des finances et de l’industrie dans son Communiqué de presse du 8 décembre 2006.