Financement d'une trésorerie avec un prêt hypothécaire

Sur notre site, nous avons vu que le crédit hypothécaire est non affecté, c'est à dire qu'il permet de générer une trésorerie "libre d'utilisation" dans le principe.

Le plus souvent, le prêt hypothécaire est in fine, ce qui signifie que ses mensualités ne contiennent que des intérêts, et que le prêt doit être remboursé en une fois, à la fin. Bien sûr, il faut ajouter l'assurance du crédit à régler chaque mois, sauf si ledit crédit en est exempt.

La spécificité ici est que le montage doit permettre à l'emprunteur de ne pas avoir d'effort financier mensuel global à assumer. Pour cela, la banque propose un crédit hypothécaire plus important que le besoin de trésorerie. La différence sera placée sur un produit d'épargne, en général une assurance vie.

La trésorerie générée par le crédit hypothécaire amène des mensualités, sauf dans le cas du prêt viager hypothécaire que nous ne conseillons jamais du fait de son coût particulièrement élevé et de certaines problématiques évidentes liées à la succession.

Les mensualités du crédit peuvent être amoindries, voire annulées, en réalisant chaque mois sur cette assurance vie des retraits (ou rachats) programmés.

Par exemple, si la trésorerie issue de votre crédit hypothécaire génère une mensualité de 1 000 €, il "suffira" de sortir chaque mois 1 000 € de votre épargne. Ainsi, votre effort financier global sera nul.

Il faut bien comprendre toutefois que dans l'exemple ci-dessus, il est très possible que la valeur de rachat de l'assurance vie baisse si on retire 1 000 € chaque mois. Cela dépend du rendement de l'épargne et du montant initialement investi.

Monsieur F est salarié. Il occupe un poste important dans une grande société et pourra exercer dans 3 ans des stocks options qui pourraient lui rapporter plus de 3 millions d'euros. Le patrimoine immobilier de Monsieur F est évalué à 1,4 M€, avec un prêt restant de 170 000 €.

Monsieur F souhaite financer un besoin de trésorerie à hauteur de 150 000 € pour des dépenses de loisirs et une donation à sa fille. Ce financement de trésorerie, qui se réalisera à l'aide d'un crédit hypothécaire, ne doit si possible pas gréver son budget mensuel.

Le remboursement du crédit interviendra en une fois, à la vente des stocks options.

Bien que le montant de la trésorerie souhaitée soit de 150 000 €, le montage que nous proposons est basé sur un crédit hypothécaire in fine de 500 000 €. Les fonds seront ventilés de la manière suivante :

• Le crédit immobilier de 170 000 € est racheté par la nouvelle banque,
• 150 000 € sont placés sur un contrat d'assurance vie pour payer les intérêts d'emprunts et permettre ainsi de préserver la gestion de trésorerie au quotidien,
• 30 000 € sont à prévoir pour les différents frais (frais d'acte, hypothèque, honoraires, mains levées diverses si nécessaires...),
• 150 000 € de trésorerie seront ainsi libérés
  

Une garantie est prise sur un appartement (estimé à 1 M€) en hypothèque de 1er rang.

En réalisant des rachats programmés mensuels sur l'assurance vie, Monsieur F couvrira l'ensemble des dépenses inhérentes au crédit.

Vous avez mis en vente un bien immobilier, en général votre résidence principale, ou vous projeter de vendre dans quelques années (3 à 5 ans). Dans ce cas, les banques n'accepteront pas de vous octroyer un prêt relais.

Il existe des solutions très spécifiques, proposées par seulement quelques banques et organismes de crédits. Elles possèdent notamment les avantages suivants :

• elles ne prennent pas en compte votre endettement pour étudier la viabilité de votre dossier mais seulement la marge hypothécaire,
• certaines d'entre elles acceptent même de ne pas associer d'assurance décès à votre prêt.

Le prêt hypothécaire et la vente effective du bien immobilier sont intimement liés. Pendant 2 à 5 ans, selon que vous payiez chaque mois les intérêts de votre crédit ou pas, la banque met à votre disposition une trésorerie libre d'utilisation.

Les exemples de besoins les plus fréquents sont un complément de revenus en attendant la vente, un apport personnel pour l'achat d'un nouveau bien (par exemple une résidence secondaire dont vous voulez profiter ou faire des travaux avant votre retraite), et la donation.

Plus récemment, ce report de vente est simplement dû à la baisse du prix de l'immobilier. Certains de nos clients préfèrent en effet financer une trésorerie avec un prêt hypothécaire en attendant une embellie sur le marché de l'immobilier qui s'accompagnera, espèrent-ils, d'une meilleure vente de leur bien.

Techniquement, le montage tourne autour du crédit hypothécaire in fine, comme nous l'avons vu plus haut, avec paiement des intérêts ou pas. Bien sûr, on peut combiner ce prêt avec le montage permettant un effort financier mensuel nul, comme nous l'avons vu plus haut dans cette page.

Vous possédez une résidence principale et un ou plusieurs investissements locatifs. Vos revenus sont conséquents, mais votre endettement actuel est élevé. Pourtant, vous souhaitez réaliser un nouvel investissement locatif et obtenir une trésorerie permettant de régler certains frais inhérents à cet investissement.

Que votre banque refuse de financer votre acquisition, ou simplement que vous souhaitiez réduire votre effort financier mensuel, le crédit hypothécaire, comme réponse à un besoin de trésorerie, mais surtout comme vecteur de la diminution de votre endettement, est une excellente solution.

Le principe est simple. Un prêt hypothécaire, avec par exemple une hypothèque (ou une caution) sur votre résidence principale, vous permettra de racheter l'ensemble des prêts en cours, et notamment ceux liés à votre résidence principale et à vos investissements locatifs actuels. Ainsi, en allongeant la durée globale du nouveau crédit (et éventuellement en finançant plus que ce qu'il vous reste à rembourser sur l'ensemble des crédits), votre mensualité sera moindre et vous générerez ainsi une nouvelle capacité d'endettement.

Mais une question se pose. Quid de la déduction fiscale des intérêts des prêts liés à vos investissements locatifs, une fois globalisés dans le "gros" crédit hypothécaire ? Vous verrez dans noter rubrique consacrée au financement d'un investissement avec un crédit hypothécaire que vous pouvez continuer à déduire les intérêts figurant sur le dernier tableau d'amortissement de votre investissement locatif, même si celui-ci est racheté par un prêt hypothécaire. Aucun frein n'existe donc pour réaliser cette opération.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.

Les simulations ci-dessus, volontairement incomplètes pour rester simples, ont pour unique but de vous montrer comment il est possible d'utiliser un crédit hypothécaire pour financer un besoin de trésorerie.

Pour plus de détails, contactez ATIPA à l'aide du formulaire ci-dessous.