Prêt hypothécaire cautionné (PHC)

Un prêt hypothécaire cautionné est un

• prêt hypothécaire : il permet à une banque de financer tout objet en prenant une hypothèque sur un bien,
• cautionné : en plus de l'hypothèque, une caution est associée au prêt.
  

On dit souvent que le prêt hypothécaire cautionné est un prêt à "double garantie" : l'hypothèque et la caution.

Aucune assurance décès n'est demandée, et aucun examen de santé pour les emprunteurs. Ici, la caution "remplace" l'assurance.

Ce prêt est réservé exclusivement aux seniors (en général plus de 60 ans).

Attention à ne pas confondre le prêt hypothécaire cautionné, que nous détaillons largement dans cette page, et le prêt cautionné, c'est à dire un prêt dans lequel la caution remplace l'hypothèque, et ne vient pas en complémenat de celle-ci.

Pour plus de détails sur la caution, cliquer ici.

En cas de décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur, deux questions principales se posent. Puisqu'aucune assurance décès n'existe, comment le prêt hypothécaire cautionné agit-il face au co-emprunteur vivant, et quel est l'impact pour les héritiers ? Et ensuite, comment la banque se protège-t-elle ?

Dans un prêt hypothécaire classique, c'est à dire assorti d'une assurance décès, les choses sont simples. En cas de décès d'un des emprunteurs, l'assurance rembourse la quote-part de l'emprunteur décédé, appliquée au capital restant dû au moment du décès (pour plus de détails, cliquez ici).

Avec le prêt hypothécaire cautionné, aucun remboursement n'est effectué. En général, d'un point de vue financier, la banque ou l'organisme de crédits se sert de l'hypothèque pour transmettre le bien à la caution. On dit qu'elle transmet "le premier rang". La caution contacte ensuite le co-emprunteur éventuel et lui propose de reprendre la totalité de la créance restante. Si le co-emprunteur ne veut ou ne peut pas, les héritiers sont sollicités. Si eux-même ne souhaitent pas reprendre la créance, le bien immobilier est mis en vente.

Attention, nous n'abordons pas ici les problématiques patrimoniales et de succession. Nous vous invitons à prendre contact avec votre notaire pour plus de détails.

Avec la double garantie du prêt hypothécaire cautionné, en cas de décès, la banque ou l'organisme de crédits sollicite donc le co-emprunteur pour assumer seul l'intégralité des remboursements des échéances.

En général, elle s'est assurée dès la phase d'étude du financement que chaque emprunteur avait les épaules suffisamment "solides". Il est très fréquent ainsi que les banques qui distribuent le prêt hypothécaire cautionné demandent des documents indiquant le montant de la pension de reversion pour chaque emprunteur, en cas de décès de l'autre.

Si le co-emprunteur ne veut ou ne peut pas assumer les mensualités, la banque sort le bien immobilier objet de l'hypothèque de ses actifs en le transmettant à la caution, qui rembourse la banque. Ainsi, la créance vis à vis de la banque s'éteint, au profit de la caution.

Les critères d'acceptation du prêt hypothécaire cautionné sont quasiment les mêmes que les critères d'acceptation classiques. La mensualité du prêt (sans assurance) doit être compatible avec l'endettement et le reste à vivre des emprunteurs.

Comme on l'a dit plus haut, certains organismes de crédits s'assureront également que le co-emprunteur survivant pourra assumer la totalité de la mensualité.

Le point commun entre le prêt hypothécaire cautionné et le prêt viager hypothécaire est qu'aucun d'entre eux ne contient d'assurances. Lors du décès, comme aucune assurance ne rembourse tout ou partie du capital, le co-emprunteur et les héritiers doivent assumer la dette.

La grande différence est qu'avec le prêt hypothécaire cautionné, vous assumez les mensualités du prêt chaque mois alors qu'avec le prêt viager hypothécaire, vous ne payez rien. Les intérêts se cumulent chaque mois au montant du prêt. Avec le temps, la somme ainsi générée devient plusieurs fois le montant initial du prêt.

Pour plus de détails sur le prêt hypothécaire cautionné, n'hésitez pas à nous contacter.