Prêt hypothécaire cautionné (PHC)

Un prêt hypothécaire cautionné est un

• prêt hypothécaire : il permet à une banque de financer tout objet en prenant une hypothèque sur un bien,
• cautionné : en plus de l'hypothèque, une caution est associée au prêt.
  

On dit souvent que le prêt hypothécaire cautionné est un prêt à "double garantie" : l'hypothèque et la caution.

Aucune assurance décès n'est demandée, et aucun examen de santé pour les emprunteurs. Ici, la caution "remplace" l'assurance.

Ce prêt est réservé exclusivement aux seniors (en général plus de 60 ans). Il existe d'autres prêts sans assurance, sans pour autant être "hypothécaire cautionné", et également des crédits où la quotité d'assurance, c'est à dire le pourcentage assuré, est inférieur à 100%, ce qui permet d'amoindrir le coût, en général prohibitif pour les séniors.

En principe, tous les objets peuvent être financés avec un prêt hypothécaire cautionné.  Achat d'un bien immobilier, rachat de soulte, financement d'une donation, de frais de succession...

Dans la pratique, seuls quelques établissements de crédits proposent ce type de crédit. Ces organismes ne proposent pas de restructuration à leurs clients. Par conséquent, le rachat de crédits est très difficilement réalisable avec un prêt hypothécaire cautionné. Mais cela ne veut pas dire que les séniors ne sont pas éligibles aus prêts hypothécaires pour le rachat de crédits. Certains organismes acceptent de diminuer, voire annuler, l'assurance décès. Ainsi, vous bénéficierez d'un crédit hypothécaire avec une seule garantie, et potentiellement pas d'assurance.

Si vous êtes sénior et que vous avez contracté plusieurs crédits de différentes natures (consommation, revolvong, immobiliers...) et dettes diverses, vous pouvez néanmoins peut-être bénéficier d'un prêt hypothécaire sans assurance, et/ou avec une assurance réduite. Dans tous les cas, le prêt pourra être d'une durée longue (jusqu'à 95 ans), pour amoindrir vos mensualités.

Contactez un de nos courtiers. il analysera votre situation et vous orientera vers la meilleure solution.

Attention à ne pas confondre le prêt hypothécaire cautionné, que nous détaillons largement dans cette page, et le prêt cautionné, c'est à dire un prêt dans lequel la caution remplace l'hypothèque, et ne vient pas en complément de celle-ci.

La spécificité du prêt hypothécaire cautionné est qu'il contient une double garantie (hypothéque et caution) et pas d'assurance. Le prêt cautionné est garanti par une caution et est souvent couvert par une assurance décès.

En cas de décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur, deux questions principales se posent. Puisqu'aucune assurance décès n'existe, quel est l'impact sur le co-emprunteur survivant et les héritiers ? Et ensuite, comment la banque se protège-t-elle ?

Dans un prêt hypothécaire classique, c'est à dire assorti d'une assurance décès, les choses sont simples. En cas de décès d'un des emprunteurs, l'assurance rembourse la quote-part de l'emprunteur décédé, appliquée au capital restant dû au moment du décès (pour plus de détails, cliquez ici).

Avec le prêt hypothécaire cautionné, aucun remboursement n'est effectué. En général, d'un point de vue financier, la banque ou l'organisme de crédits se sert de l'hypothèque pour transmettre le bien à la caution. On dit qu'elle transmet "le premier rang". La caution contacte ensuite le co-emprunteur éventuel et lui propose de reprendre la totalité de la créance restante. Si le co-emprunteur ne veut ou ne peut pas, les héritiers sont sollicités. Si eux-même ne souhaitent pas reprendre la créance, le bien immobilier est mis en vente.

Attention, nous n'abordons pas ici les problématiques patrimoniales et de succession. Nous vous invitons à prendre contact avec votre notaire dans ce cadre.

Avec la double garantie du prêt hypothécaire cautionné, en cas de décès, la banque ou l'organisme de crédits sollicite donc le co-emprunteur pour assumer seul l'intégralité des remboursements des échéances.

En général, elle s'est assurée dès la phase d'étude du financement que chaque emprunteur avait les épaules suffisamment "solides". Il est très fréquent ainsi que les banques qui distribuent le prêt hypothécaire cautionné demandent des documents indiquant le montant de la pension de reversion pour chaque emprunteur, en cas de décès de l'autre.

Si le co-emprunteur ne veut ou ne peut pas assumer les mensualités, la banque sort le bien immobilier objet de l'hypothèque de ses actifs en le transmettant à la caution, qui rembourse la banque. Ainsi, la créance vis à vis de la banque s'éteint, au profit de la caution.

Les critères d'acceptation du prêt hypothécaire cautionné sont quasiment les mêmes que les critères d'acceptation classiques. La mensualité du prêt (sans assurance) doit être compatible avec l'endettement et le reste à vivre des emprunteurs.

Comme on l'a dit plus haut, en cas de décès d'un emprunteur, le co-emprunteur survivant devra être en capacité d'assumer la totalité de la mensualité seul. Dans les documents qui vous seront demandés par ATIPA, il faudra fournir une simulation de la pension de reversion en cas de décès de l'un ou l'autre des emprunteurs.

Dans la pratique, dans environ 70% des cas, le prêt hypothécaire cautionné est accordé aux emprunteurs veufs car dans ce cas il n'y a pas de problématique liée au conjont survivant.

Le point commun entre le prêt hypothécaire cautionné et le prêt viager hypothécaire est qu'aucun d'entre eux ne contient d'assurances. Lors du décès, comme aucune assurance ne rembourse tout ou partie du capital, le co-emprunteur et les héritiers doivent assumer la dette.

La grande différence est qu'avec le prêt hypothécaire cautionné, vous assumez les mensualités du prêt chaque mois alors qu'avec le prêt viager hypothécaire, vous ne payez rien. Les intérêts se cumulent chaque mois au montant du prêt. Avec le temps, la somme ainsi générée devient plusieurs fois égale au montant initial du prêt. C'est une des raisons pour lesquelles ATIPA ne propose quasiment jamais ce prêt viager.

Pour plus de détails, n'hésitez pas à nous contacter. Nos courtiers pourront être amenés à vous conforter dans le choix de ce type de crédit ou au contraire vous diriger vers une meilleure solution.

Monsieur R., 78 ans, doit régler une soulte d'un montant de 138.000 €. Sa banque refuse de lui octroyer un prêt du fait de son âge.

ATIPA propose un crédit hypothécaire cautionné sur une durée de 20 ans, à taux fixe, ce qui sécurise Monsieur R. En cas de décès de Monsieur R., la pension de reversion que recevra Madame R lui permettra d'assumer les mensualités seule (son endettement est de 33%). De même, si Madame R. décède, la pension de reversion que Monsieur R. recevra lui permettra de rembourser chaque mois sans difficulté.