Prêt hypothécaire

Un prêt hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou un organisme de crédit, garanti par une hypothèque. Cette hypothèque peut être prise sur le bien objet du prêt, mais aussi sur un autre bien.

 

La banque qui consentira le prêt hypothécaire demandera une hypothèque de premier rang, ce qui suppose soit qu’il n’y ait pas de prêt en cours sur le bien, soit que la banque rachète le prêt en cours (prêt hypothécaire ou non).

 

Notons que le prêt hypothécaire permet d’étaler la durée restante du prêt en cours, et donc d’en diminuer la mensualité.

Le terme prêt hypothécaire définit, dans notre langage courant, la possibilité de réaliser un prêt non affecté, sous réserve que la banque prenne une garantie sur un bien immobilier.

Le mot prêt hypothécaire est à lui-seul réducteur et trompeur, car la banque ou l'organisme de crédit peut proposer une autre garantie que l'hypothèque. Cette garantie évite les tracas de l'hypothèque (passage chez un notaire...) et d'autres frais (main levée...).

Appelée caution bancaire en général, elle acceptera de garantir votre prêt hypothécaire si votre dossier entre dans ses critères d'acceptation (endettement, marge hypothécaire, tenue des comptes...).

Ne vous faites cependant pas d'illusion : en cas de défauts répétés de paiement de votre prêt hypothécaire, la banque fera "jouer" la garantie, et vous subirez globalement les mêmes conséquences qu'avec une hypothèque.

Le montant du prêt hypothécaire dépend de la valeur du bien sur lequel l’hypothèque va être prise, de l’éventuel montant du capital restant à rembourser sur le prêt actuel sur le bien, et des ratios pratiqués par la banque.

 

Pour plus de détails, rendez-vous à notre rubrique Montant du prêt hypothécaire.

La grande différence entre un prêt hypothécaire et un prêt immobilier « classique » est que le prêt hypothécaire est non affecté. Cela signifie que vous êtes libres de l’utilisation des fonds : bien immobilier en France ou à l’étranger, camping car, trésorerie, remboursement de dettes…

 

De nombreux exemples de montages à base de prêt hypothécaires sont donnés dans la rubrique Simulation de prêt hypothécaire.

Un dossier de prêt hypothécaire se constitue quasiment comme un prêt classique. Vous fournissez les éléments nécessaires au montage du prêt hypothécaire (fiches de salaire, relevés de comptes…) à la banque ou au spécialiste qui va négocier le prêt hypothécaire.

 

Une fois le prêt hypothécaire accordé, un acte notarié est établi par le notaire afin de lier le prêt au bien immobilier par l’intermédiaire de l’hypothèque. Le notaire remettra les fonds du prêt hypothécaire lors de la signature de l’acte.

 

Vous pouvez consulter notre rubrique sur les étapes de la constitution d'un prêt hypothécaire.

La gamme de produits des prêts hypothécaires est très large, et beaucoup d'organismes de crédits possèdent des produits à base de prêt hypothécaire spécifiques.

De plus, ces organismes ne sont pas des banques de dépôt, et ainsi, pour un candidat au prêt hypothécaire, il est difficile de trouver les "bons" organismes.

Faire appel à un courtier en prêt hypothécaire est de ce fait particulièrement légitime. L'expertise est ici fondamentale pour trouver le prêt hypothécaire qui vous correspond.

Les conditions d'attribution d'un prêt hypothécaire prennent en compte globalement plusieurs facteurs.

D'abord, comme tout prêt, l'organisme de crédit va étudier les indicateurs liés à votre dossier : taux d'endettement, reste à vivre, saut de charge... Dans notre jargon, on parle de normes. On dit que "les normes sont respectées" lorsque l'ensemble des critères ont une valorisation acceptable.

Ensuite, et cela constitue une spécificité du prêt hypothécaire, la marge hypothécaire est étudiée. Elle permet à la banque de s'assurer d'une marge de sécurité entre le prêt hypothécaire qu'elle vous octroie, la valeur de votre bien immobilier mis en hypothèque, et les prêts restants sur ce bien.

Au delà de ces critères, les solutions à base de prêt hypothécaire sont très larges. Par exemple, même à 75 ans, vous pouvez souscrire un prêt hypothécaire sans assurance. On parle de prêt hypothécaire cautionné. Vous pouvez également (mais cela est compliqué) emprunter une somme d'argent et la rembourser dans plusieurs années, après la vente de votre bien.

Beaucoup de solutions existent. N'hésitez pas à nous contacter pour nous soumettre votre projet.

Les risques du prêt hypothécaire sont "seulement" liés à votre capacité à honorer chaque moisles mensualités de votre prêt. Le premier risque du prêt hypothécaire est que le bien immobilier objet de l'hypothèque (ou de la caution) soit vendu de plein droit pour rembourser le capital restant dû.

A ce risque peut s'en ajouter un autre. Dans le cas où la valeur de votre bien excède les sommes qu'il vous reste à rembourser, même une fois votre bien vendu, vous serez encore redevables d'une créance à la banque. Mais cela ne doit pas arriver car la banque doit normalement prendre une marge de sécurité entre la valeur de votre bien et le montant du prêt qu'elle vous accorde.

Vous pouvez trouver plus de détails sur les risques du prêt hypothécaire sur notre site.

En dehors des évaluations de risques inhérentes à chaque prêt (endettement, stabilité professionnelle…), les banques ont un devoir de lutte contre le blanchiment d’argent.

 

Par conséquent, elles demandent que les clients justifient de l’usage des fonds qui seront débloqués. Par exemple, un devis de travaux, un compromis de vente, ou les prêts à la consommation à rembourser par le prêt hypothécaire.

Le journal officiel du 24 mars 2006 publie la réforme des hypothèques qui fait suite à l'ordonnance sur les droits de sûreté.

Vous pouvez consulter le site de Légifrance pour connaître l'Ordonnance relative aux sûretés, le ministère de l'économie, des finances et de l’industrie dans son Communiqué de presse du 8 décembre 2006.