LES COURTIERS EN PRET HYPOTHECAIRE

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Ouverture de Crédit Hypothécaire (OCH)

L'ouverture de crédit hypothécaire, ou OCH, est un prêt d'avance de trésorerie. Les fonds peuvent être affectés à différents projets (aider un proche, réaliser des travaux, faire un don à des petits enfants, payer une inscription à une école, racheter des crédits en cours, ou payer une soulte), sans rien avoir à rembourser avant la vente de votre bien.

Comment fonctionne l'ouverture de crédit hypothécaire ? Comment en est déterminé le montant ? De quelle durée est le crédit ? Vous trouverez à la fin de cette page un exemple de mise en pratique de l'OCH.

L'ouverture de crédit hypothécaire : comment ça marche ?

L'Ouverture de crédit hypothécaire fonctionne exactement comme un compte courant classique.
La banque alloue une somme sur un compte. Les fonds sont débloqués en fonction des besoins.
Les intérêts d’emprunt courent uniquement sur la partie utilisée. La somme laissée en réserve ne fait pas l'objet de calcul d'intérêts.

L'OCH est soumis à plusieurs critères d'acceptations par la banque :
- Le bien immobilier sur lequel porte l'hypothèque doit être mis en vente au moment du montage du dossier (mandat de vente à l'appui).
- Si l'emprunteur n'est propriétaire que d'un bien immobilier (sa résidence principale), alors l'emprunteur doit présenter un projet de relogement dès le montage du dossier (compromis de vente, bail de location, inscription dans une résidence de retraite ou maison de retraite...) et qui sera effectif une fois ce bien vendu. Notons qu'un projet de relogement dans la famille n'est pas pris en compte.

Quelques exclusions sont à retenir :
- Bien détenu en SCI ou toutes autres formes de société
- Bien à caractère commercial ou professionnel
- Fonds destinés à la création d'une société
- Fonds destinés à injecter dans une société
- Si l'emprunteur est commerçant ou gérant de société : le prêt ne peut être octroyé que pour des utilisations affectées en totale exclusion avec une utilisation à des fins professionnelles
- Le prêt ne peut être octroyé pour de la trésorerie libre d'utilisation sans aucun justificatif

Montant de l'ouverture du crédit hypothécaire (OCH)

Le montant de l'ouverture du crédit hypothécaire est fonction de la valeur estimée de votre bien immobilier et du ration hypothécaire qui y est appliqué.

Le ratio hypothécaire peut être différent selon la localisation de votre bien, par exemple : 70% pour la région parisienne, 60% pour les grandes agglomérations de province, et 50% pour les petites agglomérations et la campagne.

Presque toujours, l'éventuel capital restant dû sur votre prêt immobilier actuel sur ce bien est remboursé par la banque qui vous octroie l'ouverture de crédit hypothécaire, de manière à prendre le premier rang hypothécaire.

Durée du crédit et assurance décès

La durée de l'ouverture du crédit hypothécaire est bien sûr différente selon les banques. Elle n'excède pas 2 ans aujourd'hui.

L'assurance décès n'est pas toujours demandée par les banques, de telle sorte que ce type de prêt est adapté aux séniors (mais pas seulement).

Exemple d'ouverture de crédit hypothécaire

Vous avez un bien immobilier estimé à 800.000 € et un besoin de trésorerie de 500.000 € pour financer l'achat d'une nouvelle résidence principale de 400.000 € qui sera disponible dans 1 an, le remboursement de crédits divers pour 50.000 €, et la donation à un de votre fils de 50.000 €.

Après ouverture du crédit hypothécaire, vous utilisez 50.000 € immédiatement pour réaliser la donation. Les autres 50.000 € sont utilisés au rythme du remboursement des crédits, et les 400.000 € restants seront débloqués lorsque votre nouvelle résidence principale sera disponible.

Notons que les sommes non utilisées peuvent être placées. Par exemple, si le taux de votre crédit est de 6%, les 400.000 € que vous n'utilisez pas peuvent être placées à 3 ou 4% de rendement, soit un coût réel de 2 (6-4) à 3 (6-3) %, ce qui permet d'amoindrir le coût de l'OCH.

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